相続登記にかかる税金・費用とは?相続した不動産を活用するメリット

土地や建物等の不動産の所有者が亡くなると相続が発生します。

遺言書が残されていないケースでは、相続人同士で相談して不動産をどうするのかを決める必要があります。

登記簿謄本に登録されている所有者が変わることになるため、相続登記(相続手続き)により名義を変更する必要がありますが、登記申請にどのくらいの登記費用がかかるのか相場を全く知らないという人も多いのではないでしょうか?

この記事では、相続登記にかかる税金・費用、相続した不動産を放置するデメリット、相続した不動産で不動産投資を始めるメリットについて解説します。

登記費用を知りたい、相続した不動産の活用方法に悩んでいる人は参考にしてください。

相続登記にかかる主な税金・費用

相続登記は必ず必要というわけではありません。

被相続人の相続財産が現金や証券のみの場合には、特に相続登記は必要なく、法定相続割合に基づいて遺産分割を行うことになります。

しかし、相続財産の中にマンションやアパート、一戸建て等の不動産が含まれていた場合、被相続人が亡くなったことで不動産の所有者が変わるため、相続登記(所有権移転登記)を行うのが一般的です。

相続登記は必ず行わなくてはならないというものではありません。

2021年9月時点ではまだ相続登記の義務化はされておらず、今後は相続後のトラブルを回避するために義務化の方向で調整が進んでいます。

不動産登記の相続登記は無料というわけではなく、以下のような税金や費用がかかります。

・登録免許税
・司法書士手数料
・実費・雑費

それぞれの税金・費用について詳しく説明していきます。

●登録免許税

登録免許税とは、役所(法務局・登記所)で相続による不動産の名義変更手続き(登記)の際に生じる税金で、金額は「固定資産税評価額(固定資産評価額)×0.4%」です。

先ほども触れた通り名義変更手続きは義務ではありませんが、所有者不明によるトラブルを防ぐためにも行うことをおすすめします。

2024年までに相続登記を義務化する改正法が施行される予定で話し合いが進行中で、施行以前に相続された不動産にも遡及適用されるということも覚えておきましょう。

●司法書士手数料

司法書士手数料は、登記手続きを登記の専門家の司法書士(司法書士事務所)に依頼する際に生じる費用です。

司法書士手数料(司法書士報酬)は、司法書士によって異なり、数万円程度で済む場合もあれば10万円以上になる場合もあるので、事前に必ず確認しておくことをおすすめします。

自分で法務局(登記所)に行って手続きすれば司法書士手数料を負担せずに済みますが、法務局は原則平日のみの営業で手続きできる時間が限られる、書類不備等のトラブルを考えると依頼したほうが手間をかけずに手続きを終えられるでしょう。

●実費・雑費

遺産分割協議書の作成を外部に依頼する場合には作成料金が発生する、相続登記に必要な書類の発行手数料も必要です。

必要書類は何を相続するのかによって異なりますが、不動産の場合は以下のような書類が必要です。

・登記事項証明書
・被相続人や相続人全員の戸籍謄本・戸籍抄本(原戸籍等)
・被相続人の住民票除票
・相続人の住民票
・相続人全員の印鑑証明書

改製原戸籍は750円、戸籍抄本は450円と全国一律ですが、住民票や印鑑証明相の発行費用は300円~400円程度と自治体ごとに異なります。

事前にいくらなのか確認・計算し、金額が不足しないように用意しましょう。

相続した不動産を放置するデメリット

相続した不動産を誰かの単独所有(単独名義)ではなく、相続人全員の共有名義にしているケースも多く見られます。

しかし、相続した不動産を共有名義のまま放置することはおすすめしません。

その理由は、放置することで以下のようなデメリットを伴うためです。

・固定資産税や都市計画税等の無駄な支出が続く
・資産価値が下落する
・固定資産税が引き上げられる可能性がある

それぞれのデメリットについて詳しく解説していきます。

●固定資産税や都市計画税等の無駄な支出が続く

相続した土地や建物等の不動産は、使っていない場合でも固定資産税や都市計画税、修繕費等の維持費が発生します。

無駄な支出が増えるだけなので、将来の価格上昇を待っている、使用する予定がある場合等を除いて、すぐに活用または売却することをおすすめします。

●資産価値が下落する

基本的に築年数が経過すればするほど経年劣化(減価償却)により資産価値が下落します。

「地価が下落しているタイミングなので上昇を待っている」という人もいるかもしれませんが、経年劣化による資産価値の下落以上に地価が上昇しなくては損をするということを十分に理解しておくことが重要です。

また、放置している場合には、放置して資産価値を落とすくらいなら早めに売却したほうが良いでしょう。

●固定資産税が引き上げられる可能性がある

不動産を放置した結果、特定空き家に指定されると固定資産税の優遇措置が受けられなくなります。

優遇措置が適用されなくなった場合、固定資産税が最大6倍に引き上げられるので注意が必要です。

あくまでも優遇措置が適用されなくなることによって元の水準に戻るだけで加算されるわけではありません。

税負担が大きくなる可能性があることを考えると、相続した不動産をどうするのかを早めに決めておくことをおすすめします。

相続した不動産で不動産投資を始めるメリット

相続した不動産を将来的に使用する予定がある、地価が回復するまで所有したいという人には相続した不動産で不動産投資を始めるという方法があります。

相続した不動産で不動産投資を始めるメリットとして、以下の2つが挙げられます。

・家賃収入を支出への支払いや生活費に充てられる
・固定資産税や相続税の節税効果が期待できる

それぞれのメリットを詳しく紹介していきます。

●家賃収入を支出への支払いや生活費に充てられる

相続した土地に賃貸物件を建築または相続した一戸建てや区分マンションを賃貸として貸し出すことで、継続的・安定的に家賃収入を得られます。

家賃収入は、固定資産税等の支払いに充てられるので家計への負担を減らすことが可能です。

経費を引いて余った分は生活費や老後の私的年金にできます。

管理が不安という人は不動産会社(不動産管理会社)に管理を委託できる、不動産所得に関する確定申告も税理士に任せられるため、始めやすい点も魅力です。

●固定資産税や相続税の節税効果が期待できる

更地(空き地)の場合、賃貸物件を建築すれば小規模宅地の特例が適用されます。

小規模宅地の特例が適用されれば固定資産税の負担を軽減することが可能です。

また、賃貸物件だと相続税評価額が下がるので相続税対策、贈与税対策(生前贈与)にもなります。

法改正によって相続税の基礎控除が減額されて課税対象が増えたことを考えると、不動産投資によって相続税の節税効果が期待できるのは大きなメリットと言えるでしょう。

相続登記は専門家に任せることをおすすめ

相続登記は、事前に必要書類を用意する、受付時間が限られている中で役所に行って登記の手続きを進めなくてはならない、不備があった場合は何度もやり直さなくてはなりません。

上記のように、相続登記には手間と時間がかかる可能性があるため、登記の専門家である司法書士に任せることをおすすめします。

専門家に任せておけば、手間を省けるだけでなく、確実に手続きを進めてくれるので安心できるでしょう。

相続した不動産で不動産投資を始めようと検討している場合、独断で始めるのは危険です。

継続的に安定した家賃収入を得るには、不動産投資に関する基礎知識を身に付けてから始めることが大切です。

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