不動産投資の利回りとは?よくある勘違いと押さえておくべきポイント

マンション経営やアパート経営、一戸建て経営などを検討している人の中には、投資物件選びの1つの指標として「利回りの高い物件=収益性の高い物件」と考えている人も多いのではないでしょうか?

確かに利回りの高い物件は、物件価格に対して得られる家賃収入の割合が高い収益性の高い物件と見ることもできますが、一概にそうとは言い切れないケースも多いので注意が必要です。

この記事では、不動産投資における利回りとはどんなものか、よくある勘違いと押さえておくべきポイントを解説します。

 

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不動産投資の利回りとは

利回りとは、不動産投資家が投資物件を購入するかどうかを考慮する際の重要な検討材料の1つです。

利回りは購入価格と賃料収入から計算した物件の収益性を表すもので、基本的に高利回りの物件ほど収益性が高いと判断できます。

そのため、利回りは不動産購入時だけでなく不動産売却時により好条件で中古物件を売却する上でも重要な指標となります。

不動産投資のおける利回りは全部で以下の3種類です。

  • ・想定利回り
  • ・表面利回り
  • ・実質利回り

それぞれの利回りの特徴を詳しく解説していきます。

●想定利回り

想定利回りとは、収益物件を運用した場合の最大利回りのことです。

「年間の想定家賃収入(満室時の家賃収入)÷物件価格」という計算方法で算出できます。

戸数の多い一棟マンションや一棟アパートの場合には、全ての部屋に入居者がいるとは限りません。

想定利回りは満室状態の最大利回りなので空室を反映していないという点に注意してください。

想定利回りは中古物件の満室状態と現状を比較するために記載される以外にも、新築物件で運用を開始していない場合におおよその目安(シミュレーション)を知るために記載されています。

●表面利回り

表面利回りとは、想定利回りに空室状況を反映した利回りです。

「現在の家賃収入(空室を反映)÷物件価格」で算出します。

想定利回りと表面利回りの乖離が大きい物件は、空室の目立つ物件であることが分かります。

将来的に空室が埋まれば収入の増加が期待できる物件である一方、引き続き空室が増えれば利回りが低下するリスクの高い物件ということです。

表面利回りは、広告掲載時の家賃収入をもとに算出されたものではなく、1年間の平均利回りをもとに算出されたものの場合もあるため、どのように算出されたものか確認しておきましょう。

●実質利回り

実質利回りとは、表面利回りに諸経費を反映した利回りです。

「(現在の家賃収入-諸経費)÷物件価格」で算出します。

表面利回りと実質利回りの乖離が大きい物件だと、運用時に発生するコストの大きい物件であることが分かります。

実質利回りを計算する際は、何を諸経費(必要経費)に含むかにより利回りに差が生じるので注意が必要です。

基本的には、毎月発生する不動産管理会社に支払う管理委託費、マンションの場合は修繕積立金や管理費などの費用は諸経費に含みます。

しかし、土地や建物に対してかかる固定資産税や都市計画税などは含まれないケースが多いので、何が諸経費に含まれているのか確認しておくことをおすすめします。

不動産投資の利回りについてよくある勘違い

不動産投資において利回りが重要な指標であることは分かったものの、どのように使用するのか分からない人も多いと思います。

使い方を誤った場合は、収益性の低い物件を選んで大きな損失を抱えるおそれもあるため、使い方をよく理解してから使用することが大切です。

不動産投資の利回りについてよくある勘違いとして、以下の2つが挙げられます。

  • ・想定利回りや表面利回りで収益物件を選んでいる
  • ・利回りの高さだけに着目して収益物件を選んでいる

それぞれの勘違いについて紹介していきます。

●想定利回りや表面利回りで収益物件を選んでいる

想定利回りは投資物件の現在の収益性を反映していない、表面利回りは利益のみの反映で諸経費を反映していないというデメリットがあります。

どちらも実際の収益物件を購入すべきかどうか判断する際の情報としては不十分で、想定利回りや表面利回りだけで選ぶと失敗のリスクが高まるので注意が必要です。

不動産投資では想定利回りや表面利回りだけで判断するのではなく、実際に運用した場合の収益性を把握できる実質利回りを確認することが重要です。

●利回りの高さだけに着目して収益物件を選んでいる

利回りの高さだけに着目して収益物件を選ぶと、悪質な物件を掴む可能性があります。

例えば、入居率が高い場合でも家賃滞納者が多い、修繕が的確におこなわれておらず購入後に無駄な支出が生じる、入居者の大量退去を予定しているなどです。

このような物件を掴んだ場合には高値掴みに陥る可能性もあるため、リスクを抑えながら不動産投資に臨むには、利回りだけでなく総合的に判断することが重要と言えるでしょう。

 

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不動産投資における利回りのポイント

実質利回りで物件を選ぶことが大切と言いましたが、本当の収益性や長期保有を考える場合は、将来発生する経年劣化に伴う大規模修繕に必要なコストも勘案しておくことが重要です。

他にも押さえておくべき不動産投資における利回りのポイントとして、以下の3つが挙げられます。

  • ・実質利回りがプラスであれば赤字経営になるリスクは下がる
  • ・築浅物件の実質利回りはあくまで参考値とする
  • ・需要の高い物件ほど利回りが低くなる

それぞれのポイントを詳しく解説していきます。

●実質利回りがプラスであれば赤字経営になるリスクは下がる

実質利回りがプラスということは、不動産投資で利益が得られている状況であることを意味します。

諸経費を引いても利益が得られているということなので、不動産投資に失敗するリスクが低いと言えます。

ただし、空室が生じた場合は実質利回りがマイナスになる可能性があるという点に注意が必要です。

どのくらいプラスになっているのか、どの程度の空室にまで耐えられるのかを事前にしっかり確認しておくことが大切です。

●築浅物件の実質利回りはあくまで参考値とする

物件の築年数によっては実質利回りだけを物件購入可否の判断材料としてはいけません。

その理由は、新築物件や築浅物件は、修繕費がほとんどかからないためです。

築年数の経過とともに修繕費が増えてくると実質利回りが下がるということを忘れてはなりません。

実質利回りを鵜呑みにして利益を使ってしまうのではなく、余剰資金をストックに回して修繕費が増えても耐えられるように対策を練っておくことも重要と言えるでしょう。

●需要の高い物件ほど利回りが低くなる

実質利回りの高い物件が必ずしも魅力的な物件とは言えません。

その理由は、都心といった人気エリアの物件は地価が高いため、物件価格が高くなることにより利回りが低くなるためです。

そのため、利回りの低い物件だからという理由だけで無条件に候補から外すことは望ましくありません。

都心といった人気エリアは安定した需要も確保できる可能性が高いことを踏まえながら、総合的に物件の購入可否を判断しましょう。

物件選びでは総合的に判断することが大切

物件選びの際に利回りの高さを1つの指標とすることは間違いではありません。

しかし、利回りの仕組みを理解できていないまま利回りだけで物件の購入可否を判断すると、トラブルに発展するおそれがあるので十分注意が必要です。

収益性の高い物件を選び、リスクを抑えながら不動産投資をおこなうには、不動産投資に関する知識を身に付けることが重要です。

不動産投資に関する知識を身に付ける方法は複数ありますが、セミナーに参加するという方法であれば基礎知識から税金に関する専門的な知識まで幅広く身に付けられます。

NSアセットマネジメントが開催するセミナーは、500万円以下、場合によっては100万円以下で物件を安く購入して、高い利回りや売却益を得る手段について学べます。

資金面を理由に不動産投資のハードルが高いと感じている人は、一度セミナーに参加してみてはいかがでしょうか?

 

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