貸家建付地とはどんな土地?運用時の注意点と賃貸経営の形態

土地を遺産相続した相続人や敷地の所有者の中には、土地活用により固定資産税や都市計画税、相続税、贈与税などの各種税金の節税効果が期待できるケースがあると聞いた人もいると思います。

貸家建付地とは、固定資産税対策や相続税対策などの節税効果が期待できる土地ですが、具体的にどのような土地なのか分からないという人も多いのではないでしょうか?

この記事では、貸家建付地とは何なのか、貸家建付地にする場合の注意点、賃貸経営の形態について解説します。

宅地所有者で節税対策を考えている人は参考にしてください。

 

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貸家建付地とは?

貸家建付地と聞いても、どのような土地なのかピンとこない人も多いのではないでしょうか?

貸家建付地は相続対策といった節税対策になる土地の利用方法なので、相続財産に土地が含まれるケースや固定資産税の負担を軽減したい人は貸家建付地として利用を検討することをおすすめします。

貸家建付地とはどのような土地なのか、特徴と評価額の計算方法を詳しく説明していきます。

●貸家建付地の特徴

貸家建付地とは、賃貸用のアパートやマンション、テナント、オフィスビルなどが建設されている土地です。

自分で自由に使用できず、利用が制限されるという理由で固定資産税評価額や相続税路線価などが低くなります。

空き地(更地)として所有を続けるよりも土地の評価額を下げられるため、固定資産税や相続税などを抑えることが可能です。

また、現金を相続するよりも大幅に評価額を下げられるため、現金を土地に交換し、貸家建付地とするケースも増えています。

●貸家建付地の評価額の計算方法

貸家建付地の評価額の計算式(評価方法)は以下の通りです。

土地の評価額-(自用地としての評価額×借地権割合×借家権割合×賃貸割合)

借地権割合とは、土地の権利のうち借地として利用できる割合です。

30%、40%、50%、60%、70%、80%、90%の7段階に分かれており、国税庁の財産評価基準(路線価図・評価倍率法)で確認できます。

借家権割合とは、借主が建物を使用できる割合のことで、全国一律30%となっています。

賃貸割合とは、入居状況のことです。例えば、10室中8室の入居だと賃貸割合80%、満室経営だと100%となります。

空き地(更地)を貸家建付地にする際の注意点

空き地(更地)を貸家建付地にする際の注意点として、以下の3つが挙げられます。

・駐車場経営は貸家建付地にならない
・無償で賃貸している場合は貸家建付地にならない
・空室が多いと節税効果が限定的になる

それぞれの注意点について詳しく解説していきます。

●駐車場経営は貸家建付地にならない

空き地(更地)を活用していれば、どのような土地活用でも貸家建付地になるというわけではありません。

あくまでも賃貸物件が建築されていることが条件となるので注意してください。

そのため、駐車場経営やトランクルーム経営、太陽光発電などの活用方法を選択しても貸家建付地に該当しないということを覚えておきましょう。

●無償で賃貸している場合は貸家建付地にならない

貸家建付地として認められるには賃料を受領している必要があります。

一時的ではなく、継続して賃料を得ていなくてはならない点に注意が必要です。

賃料をもらっていればいくらでもいいというわけではありません。

世間相場並みの賃料設定が求められます。

そのため、親族に無償で貸しているケースでは貸家建付地には該当しませんが、世間相場並みの賃料を支払っていれば貸家建付地に該当します。

●空室が多いと節税効果が限定的になる

賃貸割合は課税時期における賃貸状況によって決まります。

満室状態であればより大きな節税効果が期待できる一方、空室が多いと評価額が上がってしまうので注意が必要です。

一時的な空室の場合は賃貸しているものとして計算できる場合があります。

そのように計算すればいいのかよく分からないという人は、税金の専門家の税理士や不動産の専門家の不動産会社などに相談しましょう。

 

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貸家建付地として運用する際に検討したい賃貸経営の形態

貸家建付地として土地を活用する際に検討したい賃貸経営の形態として、以下の3つが挙げられます。

・賃貸マンション経営
・賃貸アパート経営
・賃貸戸建住宅経営

それぞれの経営形態を詳しく紹介していきます。

●賃貸マンション経営

賃貸マンション経営とは、一般的には3階建て以上(鉄筋コンクリート造・鉄骨鉄筋コンクリート造)の比較的大きな物件で賃貸経営を行うことを意味します。

そのため、所有する土地が広い、建ぺい率(建蔽率)や容積率の設定が高いエリアに限られている点に注意してください。

物件規模が大きくなるので初期費用も高額になりやすいため、利回りが低くないやすく、キャッシュフローに問題がないかシミュレーションをしっかり行うことが大切です。

部屋数(室数)が多いため、多少の空室が生じても家賃収入が0になるということはほとんどなく、空室リスクを抑えられているという点が大きなメリットです。

●賃貸アパート経営

賃貸アパート経営とは、一般的には2~3階建ての中程度の物件(木造または軽量鉄骨造)で賃貸経営を行うことを意味します。

物件規模が賃貸マンション経営より小さく、構造も簡易的で初期費用を抑えられるため、賃貸マンション経営よりも利回りが高めです。

投資額とリターンのバランスの良さから、比較的不動産投資初心者でも始めやすいとされています。

ただし、構造が簡易的であるため、築年数の経過とともにランニングコストが増えることにより実質利回りが低下しやすいという点に注意が必要です。

●賃貸戸建住宅経営

賃貸戸建住宅経営とは、戸建住宅を建築して賃貸用として貸し出す経営方法を意味します。

賃貸マンション経営や賃貸アパート経営と比較すると、最も経営規模が小さく、自己資金が少ないので初期費用をあまり用意できないという人でも始めやすい点がメリットです。

また、戸建住宅は小さな子供を抱えているファミリー層が入居するケースがほとんどで、子供の養育環境を大きく変化させたくないという考えから、余程の理由がない限りは長期入居が期待できます。

しかし、入居者が退去した場合、賃料収入が0になり、収支計画に大きな影響を与えることになる点に注意が必要です。

自分の住居と賃貸住宅を併用した賃貸併用住宅経営であれば、住居部分については融資条件が良い住宅ローンを利用できるため、賃貸併用住宅経営も視野に入れましょう。

貸家建付地にするのは容易ではない

固定資産税や都市計画税、相続税、贈与税といった税負担を軽減したいという理由だけで、空き地を貸家建付地にするのはおすすめしません。

その理由は、貸家建付地にするということは元本保証がない賃貸経営を開始するということだからです。

元本保証がないということは、最悪の場合は資産を大幅に減らしてしまう可能性があるということです。

そのため、貸家建付地にする際は、不動産会社任せにするのではなく、自分自身がしっかり賃貸経営に関する知識を身に付けて経営に取り組むことが必要不可欠と言えるでしょう。

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