アパート経営に必要な資金とは?調達の方法と金利タイプ

不動産投資(不動産経営)には、一戸建て経営、アパート経営、マンション経営と、どのような物件を運用するかによる違いがあります。

運用する物件が異なれば運用開始時にかかる初期費用も大きく異なってくるため、自分が検討している運用プランにかかる諸費用の目安がどのくらいなのかを事前に把握しておくことが大切です。

この記事では、アパート経営に必要な資金、主な資金調達方法、金利の種類などについて解説します。

アパート経営をこれから始めようとしている人は参考にしてください。

 

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更地→アパート経営という選択肢

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アパート経営に必要な資金

土地(更地)を遺産相続した相続人や空き地の所有者で、土地活用の選択肢としてアパート経営を検討している人もいれば、資産運用の一環としてアパート経営を検討している人もいるなど、経営目的は人によってさまざまです。

どちらもアパート経営を始めるという点は同じでも、前者は土地を既に所有しているのでアパート建築のみ、後者は土地の購入とアパート建築または中古アパートを購入するという点で異なります。

アパート建築のみまたは中古アパートを購入する場合は費用を抑えられますが、土地も購入する場合は多額の自己資金を必要とするので注意が必要です。

アパート経営を始める場合は自己資金だけでは不足するため、アパートローン(不動産投資ローン)を契約するのが一般的ですが、家賃収入と必要な資金のバランスが悪いと返済計画・資金計画に支障が生じるため、どのような資金が必要なのか事前に把握しておくことが大切です。

アパート経営にかかる資金をケース別に詳しく紹介していきます。

●新築アパートを建築する場合

新築アパートを建築する場合、土地を取得する必要があるのかどうかによって大きく異なります。

・土地の取得にかかる費用

土地の取得にかかる費用として、以下の項目が挙げられます。

・仲介手数料
・所有権移転登記費用
・不動産取得税
・抵当権設定費用
・融資手数料

仲介手数料は土地を取得するにあたって、不動産仲介業者を介した場合に支払う報酬です。

所有権移転登記費用は登録免許税と司法書士報酬に分類されます。

不動産取得税は不動産の取得者に対して課税される税金、抵当権設定費用や融資手数料は土地を購入する際に金融機関のローンを利用して抵当権を設定する際にかかる費用です。

・建物建設にかかる費用

建物建設にかかる費用として、以下の項目が挙げられます。

・建築請負金
・業務委託費用
・企画料
・水道加入金
・表題登記費用
・不動産取得税
・所有権移転登記費用
・抵当権設定費用
・融資手数料
・火災保険加入料

建物建設にかかる費用のほとんどは建築請負金です。

紹介料などの業務委託費用、物件の仕様を自ら決める場合の企画料、水道加入金などは必ずかかるわけではありません。

表題登記費用は新築物件の情報を保存する登記のための費用、万が一の事態(自然災害リスク)に備えるための火災保険料や地震保険料なども挙げられます。

他の費用は、土地の取得にかかる費用と同様です。

●中古アパートを購入する場合

中古アパートを購入する場合は、土地と建築済の建物を同時に取得することになるため、取得にかかる費用は比較的シンプルになります。

・土地・建物の取得にかかる費用

土地・建物の取得にかかる費用として、以下の項目が挙げられます。

・仲介手数料
・所有権移転登記費用
・抵当権設定費用
・融資手数料
・火災保険加入料
・不動産取得税

新築アパートを購入する場合で一度登場した項目なので各項目の説明は割愛します。

新築アパートの購入費用と中古アパートの購入費用を比べると前者の項目のほうが多く、アパート経営を開始する際により多くの金額を必要としていることが分かります。

多くの金額を必要とするということは、それだけ借入額も大きく膨らむため、経営リスクが高いということです。

自己資金割合ゼロのフルローンを契約した場合、少しでも空室が生じると返済計画に支障が生じるため、無理のない返済計画を立てながらアパート経営に臨みましょう。

アパート経営の主な資金調達方法

アパート経営は規模、新築・中古によって初期費用が大きく異なりますが、数千万円~数億円の資金が必要となるため、融資によって資金を調達するケースが一般的です。

融資によって資金を調達することは分かったものの、具体的にどこに相談すればいいのかが分からない人も多いのではないでしょうか?

アパート経営の主な資金調達方法として、以下の2つが挙げられます。

・公的機関からの融資
・民間金融機関からの融資

それぞれの資金調達方法を詳しく説明していきます。

●公的機関からの融資

公的機関とは、日本政策金融公庫、住宅金融支援機構、地方自治体などです。

公的機関からの融資を利用するメリットとして、無担保融資枠を用意している場合がある、属性によって緩和条件が適用される場合があるといった点が挙げられます。

また、金利は地銀や信金などと比較すると、低めに設定されている点も大きなメリットです。

融資を利用できる住宅の条件が限られる、30年といった長期での融資を受けられるケースが少ない点がデメリットとして挙げられます。

期間が短いと1回あたりの返済負担が大きく、返済計画に支障が生じやすいので注意してください。

●民間金融機関からの融資

民間金融機関とは、都銀、地銀、信金、ノンバンクなどです。

都銀は支店が多く、信用が得られれば大口の資金融資も可能というメリットがある一方、得意先でないと融資審査に通りにくくハードルが高いというデメリットが挙げられます。

地銀は都銀と比べると支店が少ないですが、都銀より融資審査のハードルが低めというメリットがあります。

しかし、大口の資金融資を受けるのは困難で、金利が高めに設定されている点も大きなデメリットです。

信金は地域密着型なので利用実績があれば比較的融資審査に通りやすく、金利が他と比べて低めに設定されているというメリットが挙げられます。

しかし、利用実績があるということが前提となるため、いきなり融資を受けることは厳しいでしょう。

 

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アパート経営で資金調達を行う際に知っておきたい金利の種類

アパート経営で資金調達を行う際に知っておきたい金利の種類として、以下の3つが挙げられます。

・変動金利型
・固定金利型
・固定金利選択型

それぞれの金利の種類を詳しく解説していきます。

●変動金利型

変動金利型とは、年2回金利が見直される金利タイプです。

低金利の状況では、利息の負担を抑えられるというメリットがあります。

金融機関の中には、借り入れから5年間は返済額(返済金額)が変動しないというルールを定めているところもあるので、各金融機関の違いをチェックしておくことも重要です。

一方、金利が上昇した場合の負担額が増えるため、返済計画を立てにくいというデメリットが挙げられます。

金利が上昇した場合は借り換えを視野に入れる必要があるでしょう。

●固定金利型

固定金利型とは、全期間で金利が固定されている金利タイプです。

金利変動が生じないため、返済計画を立てやすいというメリットがあります。

一方、当初の金利は変動金利より高めに設定されているので変動金利よりも返済額が大きくなるというデメリットが挙げられます。

しかし、返済期間中、金利変動によって変動金利型より金利が低くなる可能性もあるため、現在の金利、将来の金利の推移を踏まえながら自分に合った金利の種類を選択しましょう。

●固定金利選択型

固定金利選択型とは、借り入れ当初から一定期間の金利が固定されている金利タイプです。

一定期間経過後は再び金利タイプを選択します。

固定期間の間は金利が変動しないため、返済計画を比較的立てやすいというメリットがあります。

一方、固定金利期間の終了後に金利が上昇する可能性があるという点が大きなデメリットです。

切り替えの判断をうまく行わなければ固定金利と変動金利の悪いところが強調されるため、金融機関に相談しながら金利を選択することをおすすめします。

アパート経営の資金計画はかなり重要

資金計画はアパート経営の成功に大きく影響する重要なものです。

そのため、資金計画に無理がないか事前によく確認してからアパート経営を始めることが大切です。

NSアセットマネジメントが開催するセミナーでは、資金計画、物件の選び方、高利回り・高い売却益を目指すためのポイントなどがテーマとなっています。

アパート経営を検討中の人にとっても学びのある充実した内容となっているため、気になる人はセミナーに参加してみてはかがでしょうか?

 

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