家賃収入にかかる税金には何がある?計算方法と確定申告の手順

土地活用(相続した空き地の有効活用)、老後に備えるため(私的年金)の資産運用などのようにさまざまな目的でマンション経営やアパート経営などの賃貸経営に興味を抱いている人も多いと思います。

賃貸経営により得られた賃料収入や礼金、更新費などの不動産所得は、必要経費を引いて残った分を自由に使えると思っている人もいると思いますが、税金を納めなくてはならないことを忘れてはなりません。

この記事では、不動産投資で得た家賃収入に対してどんな税金が課されるのか、所得分類と課税方法、税金の計算方法、確定申告の手順を紹介します。

 

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家賃収入の所得分類と課税方法

株式投資によって得た利益には分離課税という仕組みが採用されており、独自の税率によって算出した税金を納税することになります。

家賃収入も株式投資のように独自の税率が適用されると思った人もいるかもしれませんが、家賃収入は株式投資とは異なる仕組みが採用されているので違いをよく理解しておくことが需要です。

不動産投資によって得られた家賃収入の所得分類と課税方法を詳しく解説していきます。

●家賃収入は不動産所得に分類される

所得は利子所得、配当所得、給与所得などのように所得の性格によって10種類に区分されています。

家賃収入は不動産投資によって得られた利益なので不動産所得に分類されます。

不動産所得には、家賃収入だけでなく、礼金や更新料などの賃貸経営に付随する利益が含まれるほか、駐車場経営による駐車場代、地上権などの不動産の上に存在する権利、船舶や航空機の貸し付けで得た収入なども含まれるということを覚えておきましょう。

●家賃収入の課税方法は総合課税となる

家賃収入の課税方法は株式投資のような分離課税ではなく総合課税という仕組みが採用されています。

分離課税とは、先述の通り、単独で税率をかけて納税額を算出する方法です。

一方、総合課税とは、他の所得と合算して税率をかけて算出するという点で分離課税とは異なります。

不動産所得は総合課税なので給与所得といった他の所得と合算して課税所得金額を算出し、そこに税率をかけて納税額を求めます。

家賃収入にかかる税金と計算方法

家賃収入は不動産所得に分類される、不動産所得は給与所得といった他の所得と合算して納税額を算出するということは分かりました。

しかし、具体的にどのような税金が課されるのか、納税額の計算方法が分からないという人も多いのではないでしょうか?

続いて家賃収入にかかる税金と計算方法について詳しく解説していきます。

●家賃収入にかかる税金

家賃収入の全てが課税対象というわけではありません。

不動産投資によって得られた収入から諸経費を引いて残った分が課税対象となります。課されるのは所得税と住民税です。

もし、収入から諸経費を引いてプラスにならなかった(マイナスになった)場合は税金が課されることはなく、あくまでも課税対象となるのはプラスになった場合のみであるという点に注意が必要です。

そのため、家賃収入に対してどのくらいの税金が課されるのかを詳しく知りたい人は、税金を計算する際に何が収入に含まれて、何が経費に含まれるのかを把握しておく必要があります。

収入に含まれるのは、家賃、駐車場代、共益費、礼金、更新料といった不動産投資で得られた全ての収入です。

「敷金も収入なのでは?」と思った人もいるかもしれませんが、敷金は原則返還するものなので、収入には計上しません。

経費に含まれるのは、不動産会社に管理を委託した場合の管理委託費、建物の劣化を補う修繕費、物件の経年劣化による資産価値の減少を経費計上できる減価償却費などがあります。

他にも、土地や建物に対して課される固定資産税や都市計画税、不動産投資ローンの利息(金利)、火災保険や地震保険の保険料などが挙げられます。

減価償却費は実際に支出が生じていないにもかかわらず経費として計上できるため、所得税と住民税の節税効果が得られるのがメリットです。

●税金の計算方法

税金の計算方法は所得税と住民税で異なります。

・所得税の計算方法

所得税は「課税対象となる所得×税率-控除額」で計算できます。

所得額は累進課税方式が採用されており、所得が増えるほど所得税額が大きくなる課税方式です。

最大税率は45%となっており、課税所得金額が4,000万円以上の場合に適用されます。

不動産投資によってあまりにも課税所得金額が大きくなる場合は法人化を視野に入れましょう。

・住民税の計算方法

住民税は均等割と所得割の大きく2つに分類されます。

均等割とは、地域社会の費用の一部を均等に広く市民が負担する趣旨で設けられている税金のことで、市民税、県民税の金額は地域によって異なります。

所得割とは、所得に応じて納める税金のことです。

「課税対象となる所得×税率-控除額」の計算式で算出されます。

税率は市民税8%、県民税2%の計10%の税率となっているのが一般的です。

 

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家賃収入を得たときの確定申告の手順

不動産投資で課税所得金額がプラスになった場合は、確定申告によって税金を納めなくてはなりません。

課税所得金額がマイナスの場合でも、他の所得と損益通算すれば所得税・住民税を抑えられるので、確定申告は課税所得金額に関係なくおこなうことをおすすめします。

確定申告をおこなう際の主な手順は以下の通りです。

STEP1.確定申告に必要な書類を用意する
STEP2.確定申告をおこなう

それぞれの手順について詳しく解説していきます。

STEP1.確定申告に必要な書類を用意する

まずは確定申告に必要な以下のような書類を用意します。

・不動産所得用の決算書
・不動産所得用の収支計算書
・現金出納帳
・源泉徴収票

領収書や請求書などの経費の分かる書類も必要です。

書類を紛失した場合は経費を計上できなくなる可能性もあるので注意してください。

STEP2.確定申告をおこなう

確定申告は管轄の税務署またはインターネットで申告します。

税務署で申告する際は、申告書の内容に不備があってもその場で修正できるので手続きがスムーズです。

しかし、一部休日開庁を実施している税務署もありますが、基本的には受け付けが平日のみであるため、手続きできる時間・曜日が限られているという点がデメリットです。

インターネットで申告する際は、いつでも手続きできるのが税務署での申告とは異なる点ですが、手続きに必要な以下のものを事前に準備しておかなくてはなりません。

・マイナンバーカード
・利用者識別番号
・ICカードリーダライタ

一度準備すれば翌年以降も使用できるものなので、時間や曜日を気にせずに手続きを済ませたい人は揃えてしまいましょう。

確定申告に不安を抱いている人は、税務の専門家である税理士に相談するのも選択肢の1つです。

税理士に依頼すれば必要書類の手配から確定申告まで全ておこなってくれるので手間と時間を省けます。

しかし、税理士に依頼すれば報酬を支払う必要があるため、支出が増えるという点に注意しましょう。

まずは安定した収益を目指すことが重要

不動産投資で家賃収入を得た場合にどのような税金が課されるのか、どうやって確定申告すればいいか分からずに悩んでいる人も多いと思います。

確定申告はオーナーがおこなうことも可能ですが、確定申告の時間と手間を省く、節税対策や法人化、白色申告から青色申告への切り替えといったアドバイスを受けられる税理士に任せた方が不動産投資に専念できます。

不安な部分は税理士に任せ、オーナーはセミナーに参加する、本を読むなどして知識を身に付けることが収益の最大化を図る上で必要不可欠です。

NSアセットマネジメントが開催するセミナーでは、少ない資金で高い利回り、高売却益を目指す不動産投資術が学べます。

自己資金が少なく、不動産投資に興味があっても参加できずにいた人は、一度セミナーに参加することをおすすめします。

 

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