これは大家の負担?アパート修繕費の4つの知識と事例、節約術を解説

これは大家の負担?アパート修繕費の4つの知識と事例、節約術を解説

不動産投資を行う上で、「出て行くお金」についてしっかりと考えることはとても大切です。その中の1つに、「アパートの修繕費」があります。

修繕費は毎月かかる経費ではないことから、日ごろあまり意識せず、キャッシュフローの計算に入れない人も少なくありません。しかし、アパートの規模が大きくなれば、まとまったお金が出て行くことになり、キャッシュフローに対する影響は侮れません。

言い換えれば、修繕費をいかに抑えられるかどうかが利回りを大きく左右します。また、キャッシュフローをしっかり確保するためにも、修繕費をしっかりと想定し、計算しておく必要があるでしょう。

そこでこの記事では、

  • アパートの修繕費にはどんな種類があるのか
  • 修繕費にまつわるトラブル事例
  • 修繕費がかからないようにするため、日々どんなことが出来るのか、

などの、アパートの修繕費に関する基本的な知識を解説します。

実際に自身で運営、コンサルタントなどで沢山の不動産物件を扱ってきた経験からお話できる「ほとんどの人が知らないアパート修繕費の節約法」も合わせてお伝えします。
当記事をお読みいただければ、修繕費を見込んだ堅実なアパート運営を行えるようになり、投資家としてより大きく成功できるようになるでしょう。

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オーナーチェンジ物件はここを見ろ!怪しい物件を見破る6のポイント

オーナーチェンジ物件はここを見ろ!怪しい物件を見破る6のポイント

本記事をご覧のあなたは、

  • ・オーナーチェンジ物件がどんな物件なのかを調べている、
  • ・オーナーチェンジ物件の購入を検討している、

そのどちらかに当てはまる方ではないでしょうか。オーナーチェンジ物件にはメリットがある一方、当然ながらデメリットやリスクもあります。購入を検討する場合にはリスクの見分け方や、対処法を知っておくことがとても重要です。

そこでこの記事では、

  • ・オーナーチェンジ物件の基礎知識とメリット・デメリットについて
  • ・オーナーチェンジ物件を購入する上での注意点
  • ・オーナーチェンジ物件の価格や利回りについて

などの知っておくべき基礎知識をお伝えします。合わせて、オーナーチェンジ物件の購入を検討している方が気になる「儲かる物件なのかどうか」についてもプロの不動産投資家の視点で解説します。

これまで投資家・コンサルタントとして数多くの物件売買に関わった経験をもとに、オーナーチェンジ物件を購入することで起こりうるトラブルや、購入して儲けることができるかどうかを解説します。

あなたがオーナーチェンジ物件への投資を考えておられるなら、当記事をよく読んで知識を高めることで、リスクを回避しつつ投資を成功させることができるようになるでしょう。

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土地の一物四価を徹底解説!不動産投資で最も重要な評価と3つの知識

土地の一物四価を徹底解説!不動産投資で最も重要な評価と3つの知識

「一物四価(いちぶつよんか)」という言葉をご存知でしょうか? すでに不動産投資をしている方であればご存知の方もいれば、初めて聞いたという方もおられるかも知れません。一物四価とは、土地の4つの評価額のことを言います。

不動産投資では、土地の評価額を正しく理解することも重要です。そのためにも、4つの評価額についても詳細な知識を身に着けておく必要があります。

そこでこの記事では、

  • ・一物四価とはどのようなものなのか、
  • ・一物四価の計算方法と使い方
  • ・4つの価格の関係性

などの基礎知識について解説いたします。この記事を最後までお読み頂くことで、4つの評価額を正しく理解して、不動産投資で活かせるようになります。

不動産投資家目線から、一物四価の中で特に大事な「実勢価格の見方」についても解説いたします。

当記事で「一物四価」について正しく理解していただければ、候補の土地や物件を買うかどうかの判断ができるようになるでしょう。

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三為業者はなにをする?活用するメリットと怪しい業者の3つの特徴

三為業者はなにをする?活用するメリットと怪しい業者の3つの特徴

不動産物件を探している人や、不動産投資の情報を探している方なら「三為業者」と言う言葉を耳にしたことがあるかもしれません。三為業者と聞くと「悪徳業者」という印象を持つ人も多く、三為業者に対する注意喚起を求める記事や情報も多く見かけます。しかし「三為業者」の全てが悪徳業者というわけではなく、場合によっては利用するメリットがあることはあまり知られていません。

そうしたメリットを生かせるようになるためにも、三為業者とはそもそもどんな業者なのか?という基礎知識に加え、悪徳業者を見抜けるレベルの知識を身に着けておく必要があるでしょう。

そこで当記事では、

  • 三為業者とは?
  • 三為業者は本当にデメリットばかりなのか?
  • なぜ印象が悪いのか?

といった、三為業者に関する基礎知識加え、悪徳な三為業者の特徴や見分け方についても解説して行きます。

私は10棟の不動産物件を所有する現役の不動産投資家であり、不動産投資を始める人のサポートやアドバイスを行う不動産投資のコンサルタントとして活動しています。これまでに数多くの不動産物件を扱ってきた経験から、「三為業者は実際のところどうなのか?」についてお話していきたいと思います。

当記事をお読みいただければ、三為業者のメリットデメリットなど基本的な情報だけでなく、その業者が良い業者なのかどうか判断できるようになるでしょう。

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格安物件投資にリスクは付き物!代表的なリスクと収益化の4つの知識

格安物件投資にリスクは付き物!代表的なリスクと収益化の4つの知識

相場に比べてかなり価格の安い物件、いわゆる「格安物件」を探す人の中には、マイホームとして探している人や投資用として探している人がおられると思います。どちらにしても知っておかなくてはならないのは、「なぜ格安なのか?」ということです。格安物件には安いなりの理由が必ずあるので、それを知らずに飛びついてしまうのはとても危険です。

どんな物件でもリスクはつきものですが、格安物件のリスクをカバーするためには知識が必要だったり、時間、費用がかかったり、手間がかかるものがあります。格安だからと安易に飛びついて損をしないようにするためにも、知識をきちんと持っておくことが必要です。

この記事では、何らかの理由により、相場よりかなり割安(格安)で購入できる物件のことを「格安物件」と称して、格安物件を扱うために知っておくべき知識をお伝えしていきます。

  1. 「格安物件」とはどのような物件のことか?
  2. 4つの格安物件の種類
  3. 格安物件を購入するメリットデメリット
  4. 格安物件の探し方や購入の方法

このような、格安物件購入前に知っておくべき基礎知識を、格安物件のメリット、デメリットを交えながら解説していきます。

私は10棟の不動産物件を所有し、不動産投資を始める人へのサポートやアドバイスを行うコンサルティング業務を行っています。「結局のところ、格安物件は購入するべき?購入するならどんな物件がいい?」という疑問に対しても、これまでに数多くの格安物件を扱ってきた経験と知識からお答えしていきたいと思います。

当記事をお読みいただければ、まず格安物件を探せるようになります。その上で、どのような物件なら投資に向いているかを判断し購入できるようになります。とはいえ、格安物件は購入しただけでは投資に使えません。

そこで、購入後、収益化するためにどのような処置が必要なのかがわかり、物件の種類ごとに適切な対処ができるようになるでしょう。加えて、今私がお勧めする格安物件の種類をお伝えいたしますので、その物件への投資に向けた行動を取っていただくことができるでしょう。

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まさか未登記建物!?スムーズで合法的に解決するための3ポイント

まさか未登記建物!?スムーズで合法的に解決するための3ポイント

建物には登記がされているものもあれば、登記されていない「未登記建物」と呼ばれるものがあります。「相続した建物が未登記建物だった」「購入を考えている物件が未登記だとわかった」といったケースでは、どのように扱うか? 購入していいのか? などは判断が難しいかもしれません。

未登記建物は法律なども絡んでくることから色々と難しく、例えば、「建物の増築した一部分や離れだけ未登記」というようなややこしいケースもあります。

いずれにしても、未登記建物はそのまま放置していると、後々様々なトラブルの原因となるので、できるだけ早く合法的に解決する必要があります。しかし、未登記だと思ったら実際には登記されているということもあります。そこで、まずはその建物が本当に登記されていないのかをしっかりと確認する必要もあります。

そこでこの記事では、

  1. 未登記建物についてメリットデメリット
  2. 未登記建物を登記するための費用や必要な書類
  3. 持っている登記されているかどうかを確認する方法
  4. 未登記ならどうすべきか?

など、未登記建物の基本的な知識をお伝えするとともに、面倒でデメリットが多いと思われがちな未登記建物をどう活用すべきなのかをお伝えしていきたいと思います。

私は10棟の不動産物件を所有する現役の不動産投資家であり、不動産投資を始める人へのサポート、アドバイスなどを行うコンサルタントとしても活動しています。不動産投資の専門家の視点から「未登記建物は儲かるのかどうか」についても合わせてお伝えしていきたいと思います。

当記事を最後までお読み頂くことで、相続した物件などが未登記の場合に何をすべきかが分かるようになります。また、登記に必要な具体的な手続き方法も分かり、投資用の物件として運用できるかどうかの判断もできるようになるでしょう。

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高額な賠償例も!大家が知るべき事故物件の告知義務と3つの対応策

高額な賠償例も!大家が知るべき事故物件の告知義務と3つの対応策

所有している不動産物件が事故物件になってしまうことは、そう頻繁に起こることではありません。とはいえ、不動産物件を所有しているなら事故の可能性はゼロではありません。事故物件になってしまうと空室リスクが高まることになりますが、大家として何をしたらいいのか、どうすべきか知らない人も多いと思います。

こうした事故は突然起こりますが、慌てず、冷静に対処できるように、対応策などについて大家さんは事前に知識を高めておく必要があるでしょう。

そこで、この記事では、

  • 自分の所有する物件が事故物件になってしまったら取るべき手順
  • 告知義務について
  • 空室になってしまった部屋を埋めるためにするべきこと

といった、事故物件に関する基礎知識や、空室を埋めるためにすべきことをお伝えします。

私は10棟の不動産物件を所有する現役不動産投資家であり、不動産投資を始める人のアドバイスやサポートなどを行うコンサルタントとして活動しています。数多くの不動産物件を所有してきた経験から、事故物件の知っておくべき知識と合わせて「どうすれば事故物件を埋めることができるのか」空室リスクを下げるための考え方についても解説していきます。

当記事をお読みいただければ、万が一自己物件化しても、どうすれば客付けして空室を埋められるかが分かり、必要な対応策を実践できるようになるでしょう。

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【2018年版年収・金融機関別】不動産投資ローンの完全攻略ガイド

【2018年版年収・金融機関別】不動産投資ローンの完全攻略ガイド

不動産投資はローンを組まずに行うこともできます。しかし、ローンを組んで「レバレッジ」を効かせることによって投資規模を拡大でき、収益を増やしていけるというメリットがあります。

しかし「ローン・借金」と聞くと、何となく「返済できずに破産」といったマイナスのイメージを持たれるかも知れません。あるいは、ローンを組むことに抵抗は無いものの、「自分なら幾らの融資を引き出せるのか?」「既に住宅ローンを借りているけど、投資ローンも借りられるのか?」などの疑問もお持ちだと思います。

そこで、不動産投資ローンに関する基礎知識から、年収に基づく融資を引き出せる金額、最新の金融商品の情報、金融機関の情報など収集するのが難しい分野を当記事に集約しました。

私はコンサルタントとして相談されたら適格なアドバイスができるように、常に最新の情報を仕入れています。当記事では、そうしたノウハウに基づき、

  1. 不動産投資ローンの基礎的な知識や、住宅ローンとの違い・関係性
  2. ローンを組む上でのリスクや、失敗するパターン
  3. 銀行開拓の方法や、年収別の金融商品の情報。また、融資額から逆算し物件を探す方法。
  4. より有利な条件のローンに乗り換える方法
  5. 事業性融資(プロパーローン)の情報や、活用方法。

といった点をお伝えいたします。

当記事をお読みいただくことによって、自分の年収などから最適な金融機関とその評価、どういった物件だったら買えるのかが明確になります。

また、金融機関毎の不動産投資ローンの詳細、比較、どれぐらいの金額をどれぐらいの金利で借りられるのか? ローンを組む時にどんな点をチェックするべきか? どうすれば審査が通るのか?など、最新の情報がわかり、今最も有利な借り方や、将来有利な借り方が分かります。金融機関へアプローチにもお役立ていただけます。

加えて、既に住宅ローンを組んでいる方や、これからマイホーム購入を考えておられる方も、審査の影響度などが分かりますので、安心して投資を進めることができるでしょう。

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一種単価とレンダブル比の活用で損をしない土地を見抜く4つのポイント

一種単価とレンダブル比の活用で損をしない土地を見抜く4つのポイント

一種単価とは土地の一つの指標になりますが、不動産投資をしている人や不動産業者の人でも知らない人、あまり理解していない人が多い言葉の1つでもあります。

一種単価を知っていれば、その土地の収益性を具体的な数字で見て推測することができますので、土地購入の金額の目安が出しやすくなります。

特に、不動産投資で土地から探して建築するような投資においては、「必ず知っておくべき」というレベルになります。 新築アパートや賃貸併用住宅などを土地から探して建てる場合などは、普通の戸建てよりも大きめのアパート用地を探すことになり、キモとなる土地探しの際には一種単価を使用した計算をして、土地を購入するかを判断する目安にした方が良いからです。

中古物件の投資などの場合には、あまり触れる機会もないかもしれませんが、不動産投資をしていく上では知っておいた方が良いでしょう。また、不動産投資の収益性の指標として、合わせて知っておきたいレンダブル比についても説明しています。

一種単価とレンダブル比は不動産投資をしていく上では「知っておくべき」知識の一つですのでぜひ覚えておきましょう。この記事では

  1. 一種単価とは
  2. 一種単価の計算に必要な項目の説明
  3. 一種単価計算方法
  4. レンダブル比の計算

を記載し、より分かりやすく一種単価について解説致します。

そして、更に一種単価とレンダブル比を使った土地の検証のプロセスについてもお伝えします。どのように一種単価を使用し、土地の価値を算定していくのかをお話します。自分でもきちんと出せるようになることで、不動産投資や土地に対する理解がより深まることでしょう。

プロフィールをご覧頂けると分かりますが、私は不動産投資家として10棟のアパートを所有しています。また、不動産投資家の方々にアドバイスもさせていただいております。その経験と知識を踏まえて、一種単価についての正しく使える情報をお伝えしていきます。

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儲かるかは物件と融資で決まる!成功する不動産投資の6つのポイント

儲かるかは物件と融資で決まる!成功する不動産投資の6つのポイント

不動産投資で成功するためには、良い物件を購入することが不可欠です。そのため、多くの投資家は良い物件をなんとか見つけようと物件情報を調べ回ります。

しかし、そうやって苦労して見つけた物件を購入しても、実際に運営をしてみると「全く儲からない」「むしろ赤字だ」という投資家は少なくありません。このように、儲かる物件を探すのは意外と難しいのが不動産投資の現実です。

では、物件選びで失敗する大きな原因は何でしょうか? それは、そもそも「儲かる物件」の条件や探し方や見分け方を知らないことにあります。ですから、投資家はまず、こうした知識をしっかり身に着けておく必要があります。

しかし、いくら儲かる物件が見つかっても、買えなくては意味がありません。特に投資規模を拡大するためには、銀行から融資を引くことが不可欠です。ところが、多くの投資家が「自分がどれぐらい融資を引き出せるか?」「どの銀行が融資してくれるか?」といった点を事前に把握していません。こうした点も、投資が失敗する原因となっています。

こうした背景から、物件を購入する前に銀行融資から逆算し、計画的に投資していく方法を私はおすすめしています。実際、私自身もこの方法を実施することで、儲かる物件を見つけたときに必ず購入できるようになっています。

そこでこの記事では・・・

  • ・物件探しの前に銀行開拓を行うべき理由。
  • ・どのように銀行開拓を行うか、具体的な方法。
  • ・公開情報から物件を探し、見つけてから買い付けまでの具体的な行動ステップ。

についてお伝えいたします。

また大家として物件を運用する上で最低限知っておかなくてはいけない物件のリスク、最終的に物件を売却したい場合、どのような売却方法があるのかなどについてもお知らせします。 当記事をお読みいただければ、一般公開物件から投資できそうな物件を探して見つけられます。また、現地で何をチェックすべきかのポイントが分かります。

同時に銀行開拓も行い、買いたい物件を見つけたら即融資を引きだせるようになります。 加えて、物件を購入に向けて具体的な商談を始めるに当たり、どんな業者なら信頼できるのか?の見分け方が分かるようになるでしょう。

不動産投資にはリスクがつきものです。そこで、どんなリスクがあるのか、またどのようにリスクをカバーしていけるかが分かるでしょう。 加えて、あなたが既に物件を持っている場合、できるだけ高く売る方法がわかるでしょう。

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