土地活用で駐輪場経営は有効?向いている土地の4条件と運営方法とは

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土地活用で駐輪場経営は有効?向いている土地の4条件と運営方法とは

「駐輪場を経営したい」と考える方は、すでに土地をお持ちでどう活用したらいいのかを考えている方が多いと思います。駐輪場経営は低資金で始めやすいと言われることも多いことから、手っ取り早く土地活用を始めるための選択肢として選ばれる方も多いかもしれません。

この記事では、

  • メリットデメリット
  • 向いている土地の条件
  • 始め方や失敗しないためのポイント

駐輪場経営に関する基礎知識に加え、駐輪場経営以外の土地活用の選択肢についてもお話します。

私はプロフィールを見て頂ければお分かり頂けると思いますが、不動産投資家として10棟のアパートを所有し、不動産投資を始めるからのアドバイスなどもさせて頂いています。

そんな土地活用のプロの視点から「駐輪場経営」のポイントをお伝えしながら、その他の有効的な土地活用の選択肢もお伝えしていきたいと思います。

1.駐輪場経営のメリットデメリット

駐輪場経営のメリットデメリット

始めるにあたってハードルが低いイメージのある駐輪場経営にもメリット、デメリットがあります。すでに土地をお持ちで「手っ取り早く土地を有効活用するなら、駐輪場経営がいいだろう」と気軽に始めてしまって失敗しないよう、まずはメリット、デメリットについて十分知っておきましょう。

1-1.駐輪場経営のメリット

駐輪場経営の代表的なメリットは以下です。

  • 少ない初期費用で始められる
  • 開業までの期間が短く、すぐ始められる
  • 相続税対策になる

駐輪場の経営は、同じ土地活用の駐車場経営や、賃貸物件を建築する場合と比較しても、かなり少ない投資で始めることが出来ます。

大きな建物などを建てる費用がない分、金銭的リスクは低くなります。建物を建てる必要がないので、早ければ2週間ですぐ始められるというのも大きな魅力です。

1-2.駐輪場経営のデメリット

初期投資を抑え、すぐ始められるというメリットがある一方で、デメリットがあることも知っておかなくてはいけません。駐輪場経営の代表的なデメリットは以下になります。

  • 大きな収益が見込めない
  • 固定資産税の軽減は受けられない(更地扱い)
  • 所得税負担の大きさ
  • 駐輪場に合わない土地だと全然儲からない
  • 近くに駐輪場があると価格競争になる

少資金ですぐに始められる手軽さがある一方で、大きな収益が見込めないこと、税負担が大きなことなど、駐輪場経営にもデメリットがあります。気軽に始めやすい半面、そもそも駐輪場に合わない土地や立地にある場合や、周囲に駐輪場がある場合には価格競争になりやすく利益を得ることが厳しくなります。

気軽に始められるからという理由だけで始めてしまわないように、まずはメリット、デメリットを十分に把握しておくことが大切です。

1-3.駐輪場経営に向いている人

駐輪上経営にはメリット、デメリットがあることをお伝えしましたが、そんな中向いている人の条件を上げるとすれば以下のようになります。

  • すぐ別の土地活用を考えている人
  • 土地が狭く他の活用法が無い人
  • 初期費用が掛けられない人
  • 単なる相続税対策

土地が狭く駐輪場以外に活用出来ない場合、すぐに他の土地活用を考えていて一時的な活用だけを考えている場合、駐輪場経営は向いていると言えます。その他にも、土地を相続しただけで単純に相続税対策でしか考えていない人、初期費用がかけられず他に選択肢が無い人にも向いていると言えます。

2.駐輪場経営の仕方と種類

駐輪場経営の仕方と種類

一口に駐輪場経営と言っても、様々な種類があります。経営方式や、運用形態、それぞれの種類や、違いについても理解し知っておくことが大切で、目的と状況に合わせた方法を選ぶ必要があります。

2-1.駐輪場の2つの経営方式

駐輪場経営には、大きく分けて2つの経営方式があります。自分自身で経営を行う「自己経営方式」と、管理や運営を専門業者に委託する「業務委託経営方式」です。

どちらの経営方式を選ぶかは、ご自身の置かれた状況に合わせて選択する必要があります。

2-1-1.自己経営方式

自己経営方式とは、自分自身で駐輪場の経営を行う経営方式のことを言います。駐輪場設備の建築を自分で手配しますが、管理、運営は業者へ委託するのが一般的です。

自分自身で管理することで、利用数が増えれば収益が増えるメリットがある半面、常に不安定であることはデメリットだと言えます。

2-1-2.業務委託経営方式

一括借り上げ方式とも呼ばれる「業務委託経営方式」は、設備建築、運営、管理、その全てを業者に委託します。管理業者から、毎月固定の賃料をもらう経営方式なので、収益は安定するメリットはありますが、利用数が増えても収益が上がらない点はデメリットと言えます。

2-2.3つの運用形態

駐輪場には3つの運用形態があります。どのような運用形態を選択するかが収益性にも影響します。業務委託経営方式の場合、業者によっては対応していない運用形態がある点については注意が必要です。

2-2-1.時間課金タイプ

駐輪場の利用時間に応じて課金するタイプの運用形態です。個別に契約することなく自由に利用できることから、収益を伸ばしやすいメリットもありますが、周囲の駐輪場の兼ね合いを受け安定性に欠ける側面があります。

2-2-2.月極タイプ

利用者と個別に契約を結ぶタイプの運用形態です。1ヶ月分の利用料をもらうことで、収益性は安定しやすいというメリットがありますが、月極契約の顧客を増やす営業努力が必要になります。

2-2-3.1日課金タイプ

1日単位の利用料をもらい、自由に利用できる駐輪場として運用する形態です。時間課金に比べ客単価はアップするものの、周囲の駐輪場の影響存在や料金設定をダイレクトに受けることになる運用形態です。

3.駐輪場経営で失敗するということ

駐輪場経営で失敗するということ

少ない初期費用で、すぐ始められるメリットがある一方で、気軽に始めても上手くいかずに失敗してしまうケースもあります。失敗しないために、知っておくべき考え方についてもお話いたします。

3-1.駐輪場経営で失敗しないためにできること

駐輪場経営は少資金ですぐ始められるという魅力があることから、「よく考えずに気軽に始めてしまう」ことが失敗原因になってしまうことがあります。少資金ですぐ始められるとは言っても、駐輪場設備など、少なからず初期投資はかかります。

場合によっては設備建築のためにローンを組むことになることを考えておかなければ、気軽に始めても、「儲からない駐輪場とローン」だけが残ってしまうことになりかねません。

駐輪場経営で失敗しないためには、駐車場や建物を建てる不動産投資以上に「その土地が駐輪場に向いている土地かどうか」を正しく判断することが求められます。

「駐輪場経営で儲かるかどうかは土地が全て」と言っても過言ではないぐらい、どんな場所なのかに大きく左右されます。駐輪場経営を始める際には、周辺地域を十分調査することが重要です。

  • 近隣には駐輪場がどれくらいあるのか、
  • どれぐらいの距離にあるのか、
  • どんな運用形態なのか

などを十分に調査した上で、収益性をシュミレーションして始めることが重要です。事前にしっかりと調査しておくことで、ある程度のリスク回避に繋がります。

4.駐輪場経営に必要な基礎知識

駐輪場経営に必要な基礎知識

駐輪場経営を始める際にあたって必要な基礎的な知識と、駐輪場経営を考え実際に経営をスタートさせるまでの流れをお話します。

4-1.向いている土地かどうか判断する

駐輪場経営が上手くいくかどうかは「向いている土地かどうか」に大きく左右されます。まずはその土地が向いているかどうかをしっかりと判断することが求められます。駐輪場経営に向いている土地の条件は以下になります。

  • 自転車バイク利用の多い地区
  • 放置自転車が多い地域
  • 有料駐輪場がある
  • 駅から徒歩3分以内

好立地、ニーズがあること、ニーズがあるかどうかを調査するには、放置自転車がどれぐらいあるのか、周囲に有料の駐輪場がどれくらいあるのか、どの程度利用されているのかを見て行く事も求められます。

4-2.駐輪場経営の始め方

駐輪場経営の2つの経営方式については第2章「駐輪場経営の仕方と種類」でお伝えした通りですが、初めて駐輪場経営を行う場合や、働きながら副業での駐輪場経営をお考えの方は、管理業者に委託する「業務委託経営方式」での運用がスムーズです。

管理業者に委託することで、自分で管理、運用する場合と比べて費用はかかりますし、利益も下がることになるかもしれません。とは言え、スピーディーに進められることや、専門業者のプロの目線で運用を任せられるメリットがあります。

初めての駐輪場経営で、時間もなく、堅実な利益を目指すなら、多少のコストをかけてでも「プロに任せる」という選択がおすすめだと言えます。

4-3.管理はどうするか?

プランニング、建築などスタートから専門業者にお願いをする場合には、そのまま管理を委託することが一般的です。ただし管理費用として、ランニングコストがかかります。

自分で管理することで管理費などのランニングコストを抑えることもできますが、働きながら副業での駐輪場経営においては自分でできることも限られてきます。自分がどれだけ時間を掛けられるか、を中心に状況に合わせた管理方法を選ぶことが大切です。

5.駐輪場以外の土地活用方法を考える

駐輪場以外の土地活用方法を考える

土地が狭く駐輪場以外の活用方法がない、初期費用がかけられない、こうした場合の土地活用には駐輪場経営もありですが、十分な広さがあり、初期費用も少しはかけられるようであれば、その他の選択肢を知っておくことも大切です。

なぜなら、駐輪場経営以外にも、安定した収益を生みだす土地活用の選択肢があるからです。ここでは駐輪場経営以外の土地活用の方法についてもお話しておきたいと思います。

5-1.その他の土地活用の選択肢

駐輪場にしか使えない形や大きさの土地では無い場合、「土地を有効的に活用して収益を得る」という視点で、他の選択肢を考えてみることも有意義です。

駐輪場より初期投資がかかったとしてもより多くの収益が得られたり、安定的な収益になる方法があるなら、その方法を知らないことは機会損失となります。ここでは駐輪場経営以外の、土地活用の選択肢を3つご紹介します。

5-1-1.駐車場経営

駐輪場よりも広い土地が必要で、初期投資も多くかかりますが、アパートや賃貸物件を建築するより安く始められるのが駐車場経営です。駐輪場経営よりも利益を出しやすく、しっかり有効的に土地活用をして、着実な収益を目指す人におすすめの選択肢です。

駐車場経営のメリットには以下があります。

  • 利益をあげやすい
  • どんな土地でも始められる
  • 管理が簡単

建物を建てる一般的な不動産投資よりもハードルは低く、駐輪場経営よりも本格的な土地活用の選択肢であると言えます。駐輪場経営同様、場所の影響を大きく受ける点には注意が必要です。

駐車場経営については下記で詳しく解説しています。興味ある方は合わせて参考にしてみて下さい。
⇒ 「駐車場経営は土地がすべて!収益が上がる土地の4つの条件とは?

5-1-2.アパート建築

駐輪場以外にも活用できる広さがある場合には、アパート建築もおすすめです。なぜなら、アパート建築は土地の条件が悪くても、知識と工夫でリスクをカバーし、収益を出せるようになるからです。

アパート建築には以下のメリットがあります。

  • 長期的に安定収入が手に入る
  • 節税効果がある
  • 資産として残せる
  • 場合によってはキャピタルゲインを狙える
  • 条件の悪さも工夫することで収益が出せるようになる

駐輪場や駐車場の経営は、土地の条件や立地が悪ければそれが収益にダイレクトに響きますが、アパート建築は条件の悪さを工夫次第でカバーできます。また売却によって大きな売却益(キャピタルゲイン)を狙える点も大きな魅力です。

駐輪場経営に比べて初期投資は大きくなりますが、家賃収入という安定的な収益を期待できる魅力があります。長期的な土地活用をお考えの場合にはおすすめの選択肢の1つです。

アパート建築については合わせて以下の記事も参考にしてみて下さい。
⇒「破産リスクを回避!アパートを建てる時に知っておくべき4つの注意点

5-1-3.賃貸併用住宅

土地活用を考えている場所に「自分が住んでも良い」という場合には、賃貸併用住宅を建てるという選択肢があります。賃貸併用住宅とは、居住スペースと賃貸スペースが一緒にある物件のことで、自分もそこに住みながら家賃収入を得る方法です。

賃貸併用住宅には以下のメリットがあります。

  • ローン返済を家賃収入で賄える
  • 場合によってはプラスアルファの収入も入る
  • 売却益(キャピタルゲイン)も狙える
  • 住宅ローンを使える

賃貸併用住宅は金利の安い住宅ローンが使える他、ローンの返済を家賃収入でまかなえるメリットがあります。持ち出しゼロでマイホームを持つことができ、場合によってはローン返済額以上の「プラスの収支」を得ることも可能です。

賃貸併用住宅はニーズが高いのにまだまだ物件が少ないので、条件次第ですが売却によって大きな利益を狙うこともできます。

賃貸併用住宅について以下の記事も参考にしてみて下さい。
⇒「実践者が語る「賃貸併用住宅」をオススメする理由

5-2.駐輪場経営より難しくても、正しい知識と情報があれば誰でも成功できる方法

駐輪場経営以外の3つの土地活用の方法をご紹介しましたが、上記の方法はいずれ駐輪場経営より初期投資がかかる方法であり、専門的な知識も必要になる方法です。

とは言え、現時点では知識も経験もなくても、正しい知識と情報を身に付けるための勉強をすれば誰でも収益を出せるようになる方法です。

マイホームを建てることだけを考えていた人が、賃貸併用住宅という選択肢を知ることで、家賃収入でローン返済をしながら、さらには毎月プラスアルファの収入を得ている人も増えています。駐輪場経営よりも専門知識が必要で初期投資も大きい、と不安に感じる人も多いかもしれませんが、正しい知識を身に付けることでほとんどのリスクは回避することが出来ます。

「同じ土地活用をするなら、しっかりと利益を得られるようになりたいし、そのためには多少の勉強も始めてみたい」そう感じた方は、アパート建築や賃貸併用住宅について学んでみることをおすすめします。

6.まとめ

  • 1.駐輪場経営は、初期費用が少なくすぐ始められることがメリットです。
  • 2.しかし大きな収益は見込めず、儲かるかは土地(場所)次第となります。
  • 3.初期費用がかけられない、すぐ別の活用を考えている場合には向いていると考えられます。
  • 4.経営や運用方式は個々の状況に合わせた選択をすることが重要です。
  • 5.スムーズに運用するなら管理業者への委託がおすすめです。
  • 6.十分な広さや資金がある場合には、アパート建築や賃貸併用住宅という選択肢も検討すると良いでしょう。

すでに土地を持っていて初期投資をあまりかけられない、このような場合には、手軽に始める土地活用として駐輪場経営は魅力的な選択肢の1つです。しかしいくら気軽に始めることが出来ても、経営する以上は利益を出せなければ土地活用を始める意味がありません。

そこで大事なのが「どうすれば収益があがるのか」という視点です。「どうしても駐輪場経営しかない」と言う場合を除いて、他の選択肢とも十分に比較してみることをおすすめします。

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