【要注意】新築ワンルームマンションに投資してはならない5つの理由

あなたや、あなたの家族や知人などに、不動産業者から「ワンルームに投資してみませんか?」といった売り込みがあるかも知れません。

殆どの売り込みは「新築のワンルームマンション」への投資です。そして、以下のようなセールストークで売り込んできます。

  • 節税になる
  • 生命保険代わりや、年金の足しになる
  • 長期の家賃保証で安心

しかし、業者のセールストークは実際のところ、投資家にとって非常に不利な内容であり、結局は投資に失敗してしまうことが殆どです。ですから新築ワンルームマンションへの投資は手を出すべきではありません

ところが、そこを業者は言葉巧みに売り込んできます。そこで、セールストークに負けないようにするためにも、新築ワンルームマンションが失敗する具体的な理由をきちんと理解しましょう

また、新築ワンルームへの投資が失敗する具体的な理由を理解できれば、どういった投資なら失敗しないか?などの知識や、自分なりの判断基準を持てるようになります。そうすれば、あなたに合った代替の投資先を見つけやすくなるでしょう。

上記に示す方法は、私が業者から新築ワンルームへの投資を勧められた経験を始め、他の投資家からいただいく相談、不動産業界の中で見聞きしている情報に基づいています。また、私自身が実際に成功している投資経験や知識にも基づいています。

そこで当記事では、

  • 1.新築ワンルームマンションへの投資の実態
  • 2.業者の言う「メリット」は実は「デメリット」になる理由
  • 3.新築ワンルームへの投資が儲からない具体例
  • 4.新築ワンルームに代わる別の投資先の提案

についてお伝えいたします。

当記事をお読みいただければ、新築ワンルーム投資の問題点を把握し、業者のセールストークを冷静に判断できるようになるでしょう。また新築ワンルーム以外の、自分に合った投資法が明確になり、始めるかどうかの判断ができるようになるでしょう。

1. なぜ新築ワンルーム投資に手を出してはいけないか?

なぜ新築ワンルーム投資に手を出してはいけないか?

まず結論から申しますと、殆どの新築ワンルームマンション投資は「業者が儲かる」だけで、投資家には不利な内容になっています。その具体的な内容は後述いたしますが、まず新築ワンルームマンション投資の実態を簡単にお伝えしたいと思います。

実は「成功事例がない」というのが、新築ワンルーム投資における現実です。私も様々な投資家にお会いしてきましたが、新築ワンルーム投資で成功している方を見たことがありません。また、投資の初期から新築ワンルームを買って成功している投資家も、私の知る限りはいません。

一方、業者のセールストークを信じて投資したものの、「大損した!」という話はとてもよく聞きます。中には、訴訟問題に発展しているケースもあります。

このように、新築ワンルームマンションへの投資は「良い話」をまず聞かないため、私も様々な場所で「手を出さないように」とお話ししなければならないほどです。

では新築ワンルームマンション投資は、なぜ投資家に不利なのでしょうか? 以下のセクションから、その具体的な理由についてお伝えしたいと思います。

2.新築ワンルームへの投資で業者の言う「メリット」は、実は「デメリット」!

新築ワンルームへの投資で業者の言う「メリット」は、実は「デメリット」!

新築ワンルームへの投資を勧めてくる業者は、様々なメリットを強調してきます。そうしたメリットは「真っ赤なウソ」ではないものの、実際には殆どメリットがありません。むしろ、「デメリット」と言ってもよいでしょう。 ここではまず、業者がよく強調する「節税効果」や、「生命保険の代わりになる」、「年金の足しになる」という話が本当になのかについてお伝えしたいと思います。

2-1.節税効果は本当にあるのか?

業者の言う「節税効果」は、主に2種類あります。それは、「減価償却による節税効果」と、「所得税・住民税の節税効果」です。それぞれを以下に解説いたします。

2-1-1.減価償却による節税効果は少ない

減価償却による節税効果は確かにあります。しかし、金額的にはそれほど大きくありません。なぜなら建物の価格は高いものの、例えばRCですと耐用年数(償却期間)は47年に及ぶからです。よって、節税できる額は年間で数十万円程度と、大きなインパクトはありません。

むしろ、数十万円の節税のためにローンを組んで高いワンルームマンションを購入するのは、とてもリスクの高い投資ではないでしょうか?

2-1-2. 所得税や住民税の節税効果について

所得税や住民税の節税効果についてはどうでしょうか?

まず、所得税・住民税は、所得(儲け)に対して、所定の税率が課税されます。よって、所得税・住民税が減るということは、所得が減っているということです。言い換えれば、投資して所得税・住民税が減るのは「赤字を出しているから」ということです。

1億円くらいの所得がある方でしたら、赤字を出すことで大きな節税となり、手元に残るキャッシュがプラスになることもあります。しかし、サラリーマンの方がワンルームに投資し赤字になるというとは、「会社からもらった給料を食いつぶしている」ことに他なりません。

本来、投資は所得を増やすことが目的です。ですから、節税のために赤字を出して給料を食いつぶすのは「本末転倒」ではないでしょうか?

2-2.生命保険の代わりや、年金の足しになるか?

新築ワンルームマンションへの投資は、「生命保険の代わりになります」、「老後の年金の足しになりますよ」と売り込む業者もいます。でも、果たして本当なのでしょうか?

生命保険の代わりや、年金の足しにするためには、「ワンルームマンションからの収益がプラスになること」が必須条件となります。具体的には、税金や諸経費を払っても家賃収入(キャッシュフロー)がプラスになる、あるいは物件の売却益がプラスになることです。

しかし、実際はどうなのでしょうか?

具体的な数字は後のセクションでお話しますが、業者は「これだけキャッシュフローがプラスになります!」と言うものの、実際には税金を払うとマイナスになることが少なくありません。

また、新築ワンルームはそもそも「割高」で販売されているため、買った時点で既に大きな含み損を抱えてしまいます。ですから、売却益も望めません

加えて、冒頭でもお伝えしましたように、新築ワンルーム投資の殆どは業者が儲かるだけで、実際に成功している投資家もいません。ごくごく少数ながら良識のある業者もいるかも知れませんが、大損する確率がかなり高い投資と言えるでしょう。

このように新築ワンルームマンションへの投資は儲からないので、「生命保険代わり」、「年金の足し」にはならないばかりか、むしろ足かせとなる危険があります。 次のセクションでは、新築ワンルームへの投資が儲からない、その具体的な例についてお伝えしたと思います。

3.訴訟問題にも発展!新築ワンルームが儲からない具体例

訴訟問題にも発展!新築ワンルームが儲からない具体例

このセクションでは、新築ワンルームマンション投資が儲からない3つの具体例をお伝えしたいと思います。

3-1.新築ワンルームはそもそも割高!

新築ワンルームマンションは、土地の仕入れ、開発、マンション建設、営業・販売を全て業者が一括して行います。そのため、各工程の中間マージンや、営業費用がかなり上乗せされています。 例えば、都内で2000万~3000万円で販売されている新築区分ワンルームも、実際の評価額は1000万~2000万円となります。

このように新築ワンルームは、買った時点で1000万円程度の含み損を抱えるため、非常にリスクの高い投資となります。

3-2.「これだけのキャッシュフローが出ます」にはご用心!

例えば、新築区分ワンルームのよくある売り文句として、以下のようなものがあります。

  • 「月々8万円の家賃収入で、ローン返済が7.5万円です。金利1%の35年ローンが組めるので、毎月5000円の不労所得が手に入ります。そして、ローン返済後は賃料が全て不労所得になります。」

上記は一見すると、幾らかプラスになるように思えますが、実は税金を払うとマイナスになってしまう内容なのです。

仮にローン返済7.5万円のうち、元本が4万円とします。ローンで経費と認められるのは金利だけですので、返済額7.5万円から元本4万円を差し引いた、金利分3.5万円が経費となります。 つまり、家賃8万円から金利(経費)3.5万円を差し引いた、4.5万円が「儲け」として課税対象になります。仮に税率30%としますと、納税額は1.35万円となります。

結果、

  • 「家賃8万円 - 返済7.5万円 - 納税額1.35万円 」を計算しますと、8500円の赤字

となってしまいます。

このように、業者の「これだけキャッシュフローが出ます!」という話は鵜呑みにできません。実際に投資する場合は、税引き後に幾ら残るかを考慮する必要があります。

 

3-3.家賃保証はあてにできない

新築ワンルームを勧める業者は、「35年家賃保証があるから大丈夫です」というセールストークもしてきます。つまり空室が出ても、35年は業者が家賃分を保証すると言うのですが、本当にそうなのでしょうか?

理屈で考えた場合、まず業者が35年も事業を続けられるかどうかは分かりません。また、35年もまじめに家賃を保証していたら、どう頑張っても儲からないはずです。

実際、大半の業者は空室が続くなど、都合が悪くなると色々と理由をつけて保証賃料の値下げを要求してきます。また、値下げに応じないと否応なしに契約が解除され、家賃が支払われなくなります。こうしたこともあり、「話が違うじゃないか!」と投資家が訴訟を起こす事例も増えています。 いずれにしても、家賃保証は全くあてにならないというのが現実です。

このように、新築ワンルームマンションは「とことん儲からない」投資先なので避けるべきなのです。

4.「本当に儲かる物件」へ投資しよう!

「本当に儲かる物件」へ投資しよう!

そもそも「投資」とは、「幾らかのリスクを取りつつも、投じたお金よりも大きなリターンを得ること」が目的です。つまり「儲かるかどうか?」で判断していくべきです。

見方を変えれば、儲かるのであれば新築ワンルームマンションにこだわる必要もありません。そこで、ここでは新築ワンルームに代わる、高い収益を見込める別の投資先を提案したいと思います。もちろん、あなたが負えるリスクや属性(組めるローンの規模)などを考慮しつつ、あなたに合った投資先を見つけましょう。

尚、物件選びの詳しい方法については、以下の記事を参照してください。
案外難しくない「収益物件」の満室経営&黒字化の7つのポイント

4-1.新築ワンルーム以外の区分所有

区分所有の候補となるのは、新築以外のワンルームマンション、ファミリータイプ、店舗、事務所などがあります。儲けの額は小さいもの、安い金額で始められるメリットがあります。 例えば、関東地方の田舎などには100万~200万円台の物件もあります。手持ち資金で始められる額ですから、借入に抵抗がある方や、とりあえず投資を始めてみたい方にお勧めです。

4-2.戸建て

土地から買う新築分譲、中古の戸建て、メゾネットなど様々あります。ただし土地も購入するため、区分所有よりも割高でありながら、家賃はあまり高くできないというデメリットがあります。 そこで、土地探しから自分で企画して、安い工務店で建てるなどの工夫が必要です。

あるいはリスクを幾らかとって、築古のボロ戸建てを再生させる方法もあります。時折、100万~300万円くらいのボロ物件や、かなりボロボロな物件なら数十万から買えることがありますので、こうした物件を再生させるのも一つの手法です。

4-3.一棟アパート

アパートは家賃収入が多い傾向があるものの、投資対象として人気のため競争が厳しくなっています。 そこで、地方・田舎の中古一棟アパートへの投資や、自分で企画し土地から探す新築アパートという方法もあります。いずれも手間やリスクをとる事で、収益性を高めることができます。

4-4.中古一棟マンション

中古一棟マンションのメリットは、メガバンクや大手地銀などからも低金利で融資を引きやすく、規模が大きいので拡大スピードを上げられることです。 一方でマンション投資は、その時にとれる戦略が変わりやすいというデメリットがあります。特に、書籍に書いている戦略は既に古くなっている場合もありますので、常に情報のアンテナを張り、自分に再現性のある投資法を模索する必要があります。

5.まとめ

  • 1.新築ワンルームマンションへの投資は、業者だけが儲かる内容であることが殆どです。また、成功事例がほぼ無く訴訟問題も起きている、というのが新築ワンルーム投資の実態です。
  • 2.業者が強調する投資のメリットは、実はデメリットとなっています。減価償却による節税効果ゼロではありませんが、リスクに対する効果が少なすぎます。また、所得税や住民税が節税できるのは、投資で赤字になるからです。加えて、そもそも新築ワンルームは儲からないため、生命保険の代わりや、年金の足しにもなりません。
  • 3.新築ワンルームマンションへの投資が儲からない具体的な理由は3つです。まず、割高で販売されているため、買った瞬間に1000万円程度の含み損を抱えることです。また、表面上はキャッシュフローがプラスになっても、税金を払うとマイナスになることがしばしばです。加えて家賃保証も、数年後には保証賃料が値下げされる、一方的に契約解除され払われなくなるなどで、訴訟問題にも発展しています。
  • 4.そこで投資をするなら、新築ワンルームマンション以外の「本当に儲かる物件」に目を向けましょう。投資家各自の取れるリスクや、組めるローンの規模にもよりますが、新築ワンルーム以外の区分所有、戸建て、一棟アパ―ト、中古の一棟マンションへの投資が代替案としてお勧めです。

ぜひ今回の記事を元に、仮にあなたや、あなたの周りの人が業者に売り込まれたとしても、セールストークを冷静に判断してください。 不動産投資は、業者がセールストークで言うような甘い世界ではりません。しかし、しっかりと勉強をして必要な知識を身に着ければ、成功の確率を高めることができる投資法でもあります。

そこで、あなたが不動産投資に興味を持っておられましたら、早速勉強を始めてみましょう。また、セミナーにも参加するなどして、自分に合った投資法を見つけてみましょう。その上で、物件探しも行い「見る目」を養っていきましょう。

【要注意】新築ワンルームマンションに投資してはならない5つの理由
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